Що входить в поточний ремонт багатоквартирного будинку

Поточний ремонт в багатоквартирному будинку вважається одним з ефективних інструментів, що дозволяють підтримувати конструкції будівлі в робочому, функціональному стані, як з точки зору безпечного користування мешканцями усіма елементами будівлі, так і забезпечення належних санітарних умов всередині під’їздів і об’єктів загального користування. З допомогою планових і позачергових поточних ремонтних робіт домоуправління або керуюча компанія забезпечує «здоров’я» будівельних конструкцій в період між сесіями капітальних ремонтів.

 

Що таке поточний ремонт житлового багатоквартирного будинку

По суті, поточний ремонт проводиться не для того, щоб в складному і суперечливому об’єкті, яким є багатоквартирна будівля, було красиво, чисто і затишно, хоча це теж вважається важливим для забезпечення комфортних умов проживання. Обсяг робіт планового ремонту поточного характеру формується, перш за все, для відновлення працездатності та усунення несправностей будівельних конструкцій. В першу чергу безпека будівлі, і тільки потім краса і санітарія.

Перш за все, необхідно розрізняти два абсолютно різні поняття — плановий поточний ремонт і більш поширений термін – поточні ремонтні роботи. У першому випадку ремонт виконується комплексно, його підготовка здійснюється на підставі результатів щорічних весняних оглядів інфраструктури та комунікацій багатоквартирного будинку та поданих заявок і скарг від мешканців.

У другому випадку поточні ремонтні роботи виконуються в невідкладному порядку. Підставою можуть будь-які ситуації, від трісновшуї труби або зірваного покрівельного покриття.

Незважаючи на схожість у термінології, це два абсолютно різних виробничих процеси, що фінансуються з різних статей бюджету керуючої компанії. Тобто всілякі відмовки про те, що поточні ремонтні роботи по усуненню наслідків ураганного вітру «з’їли» гроші на проведення поточного ремонту в багатоквартирному будинку, є нічим іншим як окозамилюванням.

Регламент або плановий ремонт некапітального характеру

Ще один тип робіт, званих регламентними, які дуже важливі і повинні регулярно проводитися в багатоквартирної будівлі при кожному огляді, але до поточного ремонту майна загального користування у багатоквартирному будинку, як такі, вони відношення не мають. Це скоріше обслуговування інфраструктури, ніж повноцінне відновлення.

До регламентних процедур відносяться:

• Очищення вентиляційних каналів, повітроводів і шахт;
• Відновлення прохідності сміттєпроводів, вентиляцій, каналізаційних і водопровідних комунікацій;
• Дрібний ремонт дверних коробок на поверхах багатоквартирного будинку;
• Підклеювання плитки для підлоги або покриттів сходових маршів;
• Реставрація покрівельного покриття в місцях примикання до стін і вентшахт;
• Вимірювальні та ремонтні роботи з електропроводкою та заземленням в багатоквартирному будинку;
• Заміна водопровідної запірної арматури, обслуговування радіаторів системи опалення багатоквартирного будинку.

Подібні заходи проводять як мінімум один раз в році, при підготовці до нового опалювального сезону. До поточного ремонту їх не відносять і фінансують зі статей обслуговування житлофонду.

 

Перелік робіт, що виконуються по поточному ремонту багатоквартирного будинку

Законодавство формулює положення загального характеру, не вдаючись в деталі і конкретний опис виконуваних робіт. Зрозуміло, що для поточного ремонту, на відміну від капітальної версії, не створюється проектна документація на виконання реставрації несучих стін, перекриттів, фундаментних конструкцій каркасу даху. Навіть якщо існує потреба в реставрації кроквяної системи даху, в повноваження і завдання поточного ремонту подібні роботи не входять.

Це ж відноситься до реставрації несучих елементів будівлі, ремонту фасадів, підвальних приміщень – всього, що вимагає участі вузьких фахівців і експертів.

Щоб однозначно відрізняти, що входить в поточний ремонт багатоквартирного будинку, що ні, регіональні управління будівництва та ЖКГ видають методичні рекомендації по проведенню даного типу планових ремонтно-відновлювальних заходів. Цінність подібних шпаргалок в тому, що в них сформульовані конкретні рекомендації з урахуванням регіональних кліматичних особливостей.

У спрощеному вигляді перелік виглядає наступним чином:

• Зовнішні роботи-фарбування фасаду, стін, зміцнення вимощення фундаменту, ліквідація ям і вогнищ фарбування бетону;
• Відновлення втрачених частин бетонних плит, закладення швів і стиків, реставрація архітектурних зовнішніх декоративних елементів багатоквартирного будинку;
• Заміна або реставрація віконних рам, фурнітури, заміна скління;
• Реставрація стін, стелі приміщення, плитки для підлоги вестибюля і тамбура;
• Переукладка і ремонт силової електропроводки з відновленням зовнішнього вигляду електрощитової;
• Ремонт або заміна аналогічними конструкціями систем внутрішньобудинкової вентиляції;
• Укладання нового підлогового плиткового або бетонного покриття підлоги;
• Відновлення поштових боксів і ящиків;
• Локальна реставрація і фарбування перил і поручнів;
• Повна заміна світильників, як плафонів, так і бази з проводкою і вимикачами;
• Реставрація козирків, виготовлених з металу, дерева та пластику;
• Перелицювання сміттєпроводу із заміною клапанів, приймачів і «фартухів».

Варто пам’ятати, що в розпорядженні керуючої компанії знаходиться вся проектно-експлуатаційна документація на багатоквартирний житловий будинок. Згідно з Правилами Держбуду, зміни в паспорт на багатоквартирну будівлю вносяться тільки за результатами капітального ремонту, і тільки в тому випадку, якщо були внесені суттєві доробки в життєво-важливих ділянках будівлі, наприклад, пристрій фундаменту, стін, даху.

Трапляється, що мешканці за власною ініціативою вмовляють будівельників за їх рахунок замінити плафони на більш дорогі, або укласти більш дорогу плитку. Варто пам’ятати, що Адміністрація на наступній поточній ремонтній сесії має право демонтувати обновку і замінити її стандартними виробами, передбаченими проектною документацією.

Роботи з поточного ремонту багатоквартирного будинку

Найбільш цікава особливість полягає в тому, що виконання поточних ремонтних робіт можна організувати без скликання загальних зборів мешканців. Але інформація про запланований поточний ремонт в конкретний період часу повинна бути доведена на щорічних зборах власників житла в багатоквартирному будинку. Відомості про строки проведення поточних планових ремонтних робіт повинні бути опубліковані за три місяці до укладення договорів.

Проведення ремонту не обов’язково доручати одній будівельній організації. Існує можливість розбити процес на кілька етапів. В цьому випадку план проведення складається на кілька незалежних укрупнених ділянок, наприклад, ремонтні роботи під’їздів і стін, окремо – поточний ремонт комунікацій, в окремі групи окремо виносять відновлення елементів фундаменту і покрівельних конструкцій.

За результатами поточного ремонту в багатоквартирному будинку складають акти приймання уповноваженою комісією, в яку обов’язково включають представників керуючої компанії, підрядника, житлової інспекції та представників громадськості. Якщо поточні ремонтні роботи багатоповерхової будівлі виконані з явними порушеннями, можлива участь в комісії незалежних експертів і навіть представників наглядових органів.